2022年惠州市房地产市场研究报告
综 述
10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。10月的1年期LPR和5年期以上LPR，与9月对比，均保持一致。按照首套最低房贷利率以基准利率LPR下调20个基点计算，当前惠州首套房贷利率仍为4.1%。二套房贷利率下限为LPR上浮60个基点，即为4.9%。
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（5）小结：
2022年惠州共成交343宗地块，成交总面积约为1159.73万㎡，较2021年成交总面积约为1199万㎡，环比下降3.4%；2022年惠州总收金额达204.90亿元，较2021年成交总面积约为323.35亿元，环比下降57.8%；其中8宗用地产生溢价，2022年惠州全市工业用地平均成交1038元/㎡，较2021年（898元/㎡）上涨了15.6%。全年未见高溢价的“地王”诞生，呈现平稳的“限房价、限地价”理性出让，年中的惠州土地市场迎来了第一波供地小高潮，瞬间调动了市场热情，11月底，在“第二支箭”、“金融16条”、保函置换预售监管资金等房地产利好政策频出，房企迎来信贷和债券融资的双重助力，政府加速推地进度，年末又吸引众多房企参与竞拍，提升了土地市场活跃度。全年受楼市市场活跃度不高，房企资金链趋紧等因素影响，惠州市整体供地计划明显放缓，市场表现冷清，国央企仍是拿地主力，同时本地龙头开发商也成功抄底，惠州本土房企德威集团、隆生企业、惠州城投、惠州水务、惠州交投等企业表现突出。从成交面积及成交金额看，仲恺区、大亚湾区、博罗县成为2022年度惠州涉地成交主力军。
2022年末，惠州市全市住宅可售存量面积为1896.16万㎡，共17.33万套。按照12月份6011套的销售量计算，全市的去化周期约为28.8个月。
从区域全年成交情况来看，惠城区成交12107套、成交面积143.22万㎡，继续夺全市成交套数和成交面积的冠军，博罗县成交11757套、成交面积128.68万㎡次之，大亚湾成交11047套、成交面积113.19万㎡位居第三位，仲恺高新区、惠阳区、惠东县分别各居第四位、第五位、第六位，龙门县成交1282套、成交面积14.38万㎡垫底。
从区域销售均价来看，大亚湾区以14382元/㎡位继续居县区第一位，惠阳区以14034元/㎡继续位居县区第二位，惠城区13483元/㎡、仲恺区10434元/㎡、惠东县9177元/㎡、博罗县9052元/㎡，分别位居第三、四、五、六位，龙门县成交均价7547元/㎡垫底。全市成交均价为11767元/㎡，同比2021年下降5.09%。
2022年，楼市政策出台最为频繁的年份之一，首付比例最低降至2成，房贷利率突破历史低位，“金融16条”缓解部分优质企业资金压力。
从年度成交数据来看，惠州楼市超6年的高歌猛进在2022年按下了暂停键，取而代之的是多月成交数据都呈现出同比下跌。
受2021年底至今的房企资金困局、项目停工、收楼难等负面因素影响，购房者信心修复及重建仍需要时间，时值年底冲销售促回款阶段，房企搭乘政策东风，继续保持强折扣促销力度，以期收尾之战中获取更多资金流。
在市场信心的稳步修复，购房者更期待优质的企业和高品位的产品的前提下，2022年将不再见，惠州楼市进入2023年的新航程，随着疫情防控新形势的到来，以及城市经济产业沉淀的内功，惠州楼市无疑也将迎来新的发展局面。2023年惠州房地产市场将有望走出低位震荡和筑底反弹，以价换量和复苏将是2023年房地产的大事。