估价师看党的二十届三中全会《决定》：房地产新发展模式

《决定》将成为未来一个时期我国改革深入推进的纲领性文件。梳理全文，房地产层面包括健全保障和改善民生制度体系、深化土地制度改革、深化财税制度改革等多个方面。

一、健全保障和改善民生制度体系

《决定》“聚焦提高人民生活品质”，未来住房保障成为“健全社会保障体系”的重要环节。《决定》用近160个字的篇幅着重部署了房地产发展改革路径，为我国房地产在新旧模式转换之际作出顶层政策设计。下一步，要加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。

建立租购并举的住房制度，加大保障性住房建设和供给，居于房地产各项任务首位，保障性住房建设的战略高度进一步提升。再次明确了，2024年中央经济工作会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，将成为未来构建房地产发展新模式的重要抓手，进一步健全完善我国的社会保障体系。住房体系“双轨制”趋势愈加明显。

充分赋予地方调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。据不完全统计，截至目前全国仅剩海南省、北上广深、天津仍保留住房限购政策，517新政之后一线城市也逐渐释放新的放松政策。普通住宅标准方面，2023年深圳、上海、北京均取消了总价限制，以建筑面积、容积率、单价等作为区分，以此减轻住房交易税费负担。取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅将执行同等要求，有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放，也是“支持城乡居民多样化改善性住房需求”的一种有效措施。

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。“稳预期、防范风险、促进转型”，在“保交楼”大背景下，试点现房销售一直在提速，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售。6月，住建部部长倪虹发言强调，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。随后，现房销售试点在包括河南郑州、安徽合肥、四川成都等多个城市落地。从2023年开始，新一轮新房销售试点加速扩围。国家统计局数据显示，2023年，我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%。2023年商品房期房销售面积约为8.66亿平方米，同比降幅达到14.1%。《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，预售制改革将循序渐进，进一步完善供给端政策，稳定预期。

来源：国家统计局

《决定》在“健全社会保障体系”中，明确指出要“完善房地产税收制度”。新一轮财税体制改革是三中全会的核心议题之一。

《决定》明确提到要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产风险的各项举措。落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。会议把房地产行业的风险排在重点领域风险之首，是当前经济发展中亟需解决的首要任务之一，急迫性和重要性不言而喻。

二、深化土地制度改革

《决定》强调构建高水平社会主义市场经济体制。构建全国统一大市场，构建城乡统一的建设用地市场、全国一体化技术和数据市场，推进要素市场化改革，健全劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据等要素市场制度和规则，完善市场经济基础制度。

《决定》着重明确完善城乡融合发展体制机制。城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，城乡融合发展，促进城乡要素双向流动，缩小城乡差别。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。

新型城镇化必然与深化土地制度改革高度关联，健全推进新型城镇化体制机制，构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制。土地资源的合理配置以及高效利用将成为土地制度改革的重要方向，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。

新型城镇化深化发展带来的人口和产业趋势变化，“人房地钱”四大资源的匹配决定了未来新型城镇化住房增量空间，必将与房地产发展新模式有序结合，达到房地产市场供需平衡、结构合理的长期效果，为连接城市和乡村的县域房地产市场发展提供新的思路与启发。

三、深化财税制度改革

健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度，优化税制结构。研究同新业态相适应的税收制度。全面落实税收法定原则，规范税收优惠政策，完善对重点领域和关键环节支持机制。建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。适当加强中央事权、提高中央财政支出比例。

土地出让金推动了过往近30年的基建繁荣，近年地产行业景气度下行，严重拖累了地方财政，在一定程度上也影响整体土地价值。据不完全统计，从2022年开始，整体土地出让金占地方财政总收入的比例，从高峰时期的45%降到26%左右。2024年上半年土地出让收入1.5263万亿元，同比下降18.3%，跌幅较上月扩大4.3%。2023年全国土地及房地产相关税收占总税收的比重超10%。2024年上半年与房地产密切相关的契税和土地增值税均同比下降，分别为10.9%、4.3%，与房地产相关的税收占总税收收入的10.97%。土地市场低迷，房企拿地谨慎，速度放缓，上半年以去库存、保交楼、防风险为主，供应端缩减，土地市场处于探底的深度调整状态。契税收入下降，表明房地产交易量减少。房地产市场的持续调整，地方政府财政压力逐渐加重，增加了地方政府债务化解的难度。《决定》重点提出地方政府债务风险问题，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系，新一轮财税体制改革将围绕央、地再平衡展开。房地产发展模式必然也将与央地财税改革、收入分配改革融合。

结语

《决定》全文明确了多项改革方向，重笔提及了房地产相关内容，彰显了房地产的重要性。《决定》更多是原则性和方针性战略要求，具体还需后续配套细则来实施，这也是一个综合性社会改革课题。房地产向“新”而行，构建“市场+保障”的住房供应新体系，“稳市场”“去库存”政策将进一步落实。先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，房地产高质量发展空间值得期许。道阻且长，行则将至。

作者 | 陈方