浅议“政府收储商品房模式”之土地成本

作者 | 付林

政策背景

杭州市临安区在5月14日发布公告，拟在区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，被业内视为打响“收储第一枪”；

昆明则在27日公布了更详细的收储计划，拟由市属国有企业征集已建成未出售的商品住房，用作保障性住房。

广东省内最早跟进的为广州增城，5月30日，广州增城新塘宣布，要购买商品房，作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）的拆迁安置房。

昆明则在27日公布了更详细的收储计划，拟由市属国有企业征集已建成未出售的商品住房，用作保障性住房。

广东省内最早跟进的为广州增城，5月30日，广州增城新塘宣布，要购买商品房，作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）的拆迁安置房。

惠州也是广东省内出台相关政策较早的城市之一。2021年以来，随着房地产市场进入深度调整期，惠州新房去化速度放缓，库存量持续上升。根据中指数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月，库存压力较大。2024年6月17日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》（下称《公告》），面向全市开发企业开展房源征集工作，拟在全市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。这意味着政府收购商品房行动在惠州正式启动，房企或将迎来去库存机会。

收购价格的确定

虽然“517”新政明确：“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”但在目前已公布方案的地方文件中，除个别方案外大多数并未具体明确收购价格。相对明确的有惠州以同地段保障性住房重置价格为参考上限；广州增城新塘镇的方案中关于收购价格方面，交易单价以评估方式确定，此次选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。

以笔者所在的深圳市为例，深圳市住房和建设局则早于2023年5月就已发布《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》，其中提到可采用购买市场商品房等形式收储房源，应当委托具备房地产评估资质的第三方机构对筹集项目房源的租金水平或者购买价格水平进行评估，但该指引未对收购价格进行明确说明。

然而早在2021年的《深圳市公共住房收购操作规程》对公共性住房收购价格进行了约定，除已签订收购合同或者其他涉及收购的协议、市区政府已出具明确收购价格的批复意见等收购房源之外的，深圳市出租型公共住房收购价格=地价+建设成本+资金成本+合理利润+户内装饰装修造价+法定税金+收购双方约定的其他费用。其中地价测算依据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）规定，《收购规程》在收购价格构成中增加了“地价”，同时对收购价格构成进行了优化，将“资金成本”单独列明，不再归入“建设成本”。《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）规定了不同类型公共住房缴纳的地价标准，是在完全产权市场商品化住宅用地的市场价格的基础上乘以不同的建筑类型修正系数。因此，住宅用地的市场价格也就成为收购价格评估计算中的重要环节。

《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）以标定地价比较分析以及剩余法测算倒算的地价成本确定市场地价，循序土地出让环节中的地价估价要求。作为市场参与者，更多考量拿地的不同方式对地价的影响。通过土地招拍挂市场获取的土地其成本相对明确，但近三十年来房地产市场的高速发展与城市土地资源的有限性也催生了众多存量土地二次开发类项目。作为全国率先进入存量土地开发阶段的城市，深圳市土地供应主要以土地二次开发为主，大部分存量商品房的开发土地都是通过二次开发取得，由于项目一级开发的复杂性，造成了土地成本组成的复杂性，故土地取得成本的差异较大，总的来说主要包括以下几部分内容：

前期费用一般包含项目从立项直至实施完结土地出让，即土地一级整理完成涉及的相关咨询服务费用，如测绘、评估、规划研究、信息核查、搬迁补偿咨询服务费、法律服务费用等。

深圳市二次开发类项目目前补缴地价的缴收计算标准依据为《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9 号），所有类型的二次开发类项目（城市更新、利益统筹、棚改）均按照该文件确定的计算方式及相关系数，根据项目的规划指标进行计算项目需缴交的地价费用。

搬迁补偿内容一般包括建筑物主体及附属物补偿、花木补偿、土地补偿等；补偿方式一般有货币补偿，物业安置补偿以及货币与安置结合等三种方式；补偿标准一般参考周边类似项目或所在行政区一般补偿标准予以确定。回迁物业的建设成本与剩余可售物业的建设成本保持一致。

配套费主要用于建设项目涉及的公共配套设施建设设费和范围以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，是否需配套费支出以具体项目情况为准。

土地成本相关费用主要涉及税种为契税，按照《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条进行计算，即契税计税依据包括地价、拆迁补偿款、安置补助费、清租费及回迁房及无偿移交公配的建安成本。

项目实施主体（引入合作方）在土地一级整理阶段如存在融资借贷等情况用于土地取得费用支出，可按照其融资或借款利率计算其需支出的财务费用。

二次开发类项目土地取得成本相关费用一览表

即：土地取得成本（楼面地价）=（项目前期费用+补缴地价+安置补偿成本（含过渡期安置费及回迁房建设成本）+配套建设费用+相关税费+财务费用）/可销售部分建筑面积

项目基本情况：现状物业以工业厂房及私宅为主，建筑量约52万平方米（私宅约24万，工业约28万）。项目规划住宅商品房建筑面积约51万平方米，规划工业厂房及配套建筑面积约24万平方米，工业房屋全部用于回迁，住宅房屋扣除回迁后剩余可售面积28万平方米，另项目需建设公配物业建筑面积4万平方米，项目涉及土地整备资金约15亿元用于支付补偿安置费。

项目土地取得相关成本表

综上，项目取得土地所需成本约为51.46亿元，土地成本（楼面单价）约为1.84万元/平方米。

结合以上案例可知，影响存量土地二次开发类项目土地成本的重要因素是安置补偿成本，而安置补偿成本的支出则与项目现状物业类型、建筑量、补偿安置标准等息息相关，政府若采用收购二次开发项目的形式增加保障性住房则需针对项目开展土地成本评估以确定实际收购成本。